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以价换量或以难持久? 专家:降价潮将逐渐蔓延[2011-11-4]

以价换量或以难持久? 专家:降价潮将逐渐蔓延

http://www.crei.cn  2011年11月4日  来源:东方早报 

 

 

  在10月份的头三周创下了沪上商品住宅成交7年来新低的同时,房企终于向低迷的市场成交妥协,个别房企打出了"狠折",各种连锁反应接踵而至。

 

  房企或在十一月以价换量

 

  开发商大幅降价卖楼遭遇前期业主维权,个别开发商推出特价房不满一周就停止优惠,究竟是'补血'完毕,还是暂时的应对措施?

 

  业内人士指出,这股上海的降价风潮或许还将蔓延,但持续时间并不会太久。

 

  降价戛然而止?

 

  10月30日,早报记者再一次来到嘉定新城龙湖郦城,与上周降价促销时,从地铁站出口一直到售楼处都人头攒动的景象相比,售楼处显得冷冷清清,楼盘的沙盘用一块绿色的大布罩着。现场售楼人员告诉早报记者,"10月26日推出的公寓房源特价优惠活动已经结束,目前公寓均价是17000元/平方米,仅剩余30多套房源。"

 

  开发商的降价好似过眼云烟戛然而止,是企业已经达到回笼资金的目的,还是与前期业主现场维权有关?

 

  在接受早报记者采访时,龙湖上海分公司方面回应称,"龙湖'抢收华东'行动确实已经结束,行动原本就计划于10月20日结束,上海方面,两个楼盘新推出的特价房源都已经基本售罄,所以结束活动。"

 

  "10月至年底这个时间段内,这种通过降价、高速周转的策略将对开发企业资金链及业绩的紧张起到缓解作用。"21世纪不动产上海区域市场中心分析师罗寅申告诉记者。

 

  复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示,"虽然部分企业结束降价优惠活动,但降价潮还是会逐渐蔓延开来。"

 

  房企冲刺年报业绩

 

  佑威机构执行董事黄志坚向早报记者坦言,政策不转向,降价现象就一定会蔓延,加入降价行列的项目会越来越多,特别是外环外的公寓项目。但降到一定程度,降幅会趋缓。大企业中对现金流需求量大的、拿地多的以及现金流紧张的中小企业都是降价"先锋"。

 

  蔡为民也表示,"在当前情况下,越大的企业就越危险。"

 

  易居房地产研究院杨晨青分析,今年四季度一定会有更多的企业加入降价行列,这轮降价的企业应该是以全国性品牌房企为主。

 

  杨晨青指出,时逢年底资金面压力一定会有,但是其实远没有外界所猜测的那么大,大企业降价的主要目的是年底冲业绩指标的需要,尤其是对于上市房企来说,能否完成业绩目标以及全年的业绩能否比去年有一定理想的增幅,关系到资本市场对其的估值。

 

  "可以看到的是,已经完成全年指标的企业,例如恒大四季度已经对外宣称会放缓销售节奏了,还有那些没希望完成全年指标的企业,例如富力已经下调业绩目标了。剩下还有大把的品牌房企,尤其是上市房企年底一定是会冲一波业绩的。"杨晨青进一步指出。

 

  中国房产信息集团地产评论员罗玉婷告诉记者,"根据前三个季度销售完成情况,完成率在66%~80%之间的企业有碧桂园、招商地产、保利、龙湖、万科、世贸、中海、富力。完成率低于50%的企业有绿城和金地。"

 

  "在今年剩下的2个月时间内,可能会有部分企业迫于全年销售目标,降价行为预计会集中出现在这些与全年目标尚存一定差距的企业中。"罗玉婷表示。

 

  罗寅申指出,逼近年底,大型房企要在最后3个月冲刺年度销售业绩,布局明年的项目开发计划。而中小型房企则要面对年底工程款、银行贷款等大额支出。而目前市场融资趋紧,各类房企将更多地通过自身"造血"来缓解资金压力。

 

  因此在第四季度,许多房企会选择采取短期内大幅折扣方式,迅速抢占市场份额,抢占具有购房能力与购房资格的人群。

 

  11月或是最后机会

 

  "打折促销的阵营还会继续扩大,但总体来讲,大幅折扣比例不高。"同策咨询研究中心总监张宏伟认为,在限购、限贷政策尚未松动的市场背景下,全国及沪上各大银行又收窄甚至上调首套房贷利率,以自住需求为主的购房群体的购房计划应该会受到影响。开发企业只剩下一条路可走,那就是通过各式各样的"策略性降价"或直接降价,通过局部策略性降价激活市场成交量。

 

  罗寅申表示,当前更多的迹象表明,现有的降价楼盘或多为速战速决,属短期策略。一旦至明年年初,除了资金链依旧趋紧并未及时加入降价或降价跑量失效的房企外,部分房企在通过降价促销获取一定销量及资金后,或可能更多回调价格,对市场再次抱持谨慎观望态度。

 

  黄志坚认为,降价将持续多久取决于回款状况,还有开发商对未来的市场的判断,同时,政策风向也会影响供求关系,从而影响开发商决策。

 

  "我们可以看到,今年上半年绝大多数品牌房企在应对调控方面都比较及时,回款的情况都不错。这从前三季度大多数典型企业业绩完成情况普遍比较好就可以看出来。"杨晨青表示,另外,经过过去几年国家对房地产行业的频繁调控,现在的房企在应对策略上已经非常成熟。今年前三季度品牌企业在拿地环节大多采取适当收缩策略。

 

  杨晨青指出,由于开发商降价主要原因不是资金面压力,所以降价可能持续的时间不是很长,因为截止成交回款时间的滞后,不少12月的业绩就要算在下一个年度,所以很有可能12月开发商就会结束降价优惠。

 

  银根紧缩,负债率高企的开发商,不再受银行青睐。

 

  早报记者从多家股份制银行了解到,"单一性"的房地产企业几乎无法从银行获得新贷款。所谓"单一性",说的是房企的业务单一,除了房地产,少有其他业务。

 

  "避之不及。"一家总部在北京的股份制银行公司业务部人士昨日说,目前各家银行对于房产公司的贷款都很谨慎,没有额度新增,对于存量收回的部分,有些也不再放款。

 

  "一方面是出于风险控制的考虑,另一方面,我们也没有额度了。"前述股份制银行公司业务部人士如是说。

 

  不过,对其他产业有所涉猎的房企,"待遇"稍好。

 

  上述股份制银行人士称,对于在主业之外有其他产业的房企,比如有能源产业的房企,贷款还可能获批放行。

 

  定价方面,股份制银行普遍对开发贷利率上浮30%~50%。一部分精明的开发商年初都通过信托产品储备了资金。一家中部地区的开发商接受早报记者采访时称,从银行获得开发贷的融资成本,比信托公司的融资成本要高。

 

  银行也有难处。

 

  一家股份制银行支行负责人说,该行对于开发贷的风险权重已经调整至150%,要抵扣支行利润贡献,不太划算。

 

  "放掉的贷款已经没办法了,只能到期逐笔回收,一旦出现问题,银行肯定要逼开发商清盘。"前述支行负责人说。

 

  但该负责人透露,目前还未出现开发商欠息逾期的情况。

 

  银行之外,房企的另一个重要融资渠道--房地产信托,对于负债率较高的房企,也日益警惕。

 

  昨日,一位曾与绿城有过合作的信托业人士介绍称,自9月传出银监会要求清查与绿城相关的信托业务后,已经少有信托公司再为绿城发行信托类产品了。

 

  据前述信托业人士介绍,绿城此前累计发行的房地产信托总额约为100亿元,存续的信托量可能没那么多,但总额也不低。

 

  截至2011年6月30日,绿城中国的净资本负债率高达163.2%,较2010年12月31日132%的负债率有所上升。前述信托业人士称,绿城在处置其高负债的风险上,尚不能令其放心,也可能是信息披露不够及时。

 

  "从这点而言,发行机构也好,投资者也罢,都很难对与绿城的相关合作太过乐观。"前述信托业人士说。

 

  绿城遭遇"被破产",竞争对手纷纷噤声,为数不多站出来的也多是宽慰之语。

 

  一位不愿具名的上市房企相关负责人昨日说,绿城的经营模式和他们之前很类同,都是只做中高端,而且公司的收入基本都依赖于出售物业的回笼,因此一旦遇到调控,就会很难受。

 

  该负责人认为,目前绿城还撑得住,比如其融资成本还不算很高,其次客户群购买力还在。长期看,限购不会始终持续下去,绿城"扛还是能扛得住"。而且,其个人认为,绿城此前拿地的项目虽然成本不低,但土地价值和价格较为匹配,这就注定其最终不可能选择降价,而是选择项目出让等模式,来应对危机。

 

  孙宏斌力挺

 

  而融创中国控股有限公司董事长孙宏斌昨日更是在其个人微博上称,"最近在无锡,正好赶上绿城香樟园昨天开盘,买了一套,一是价格合适;二是表示对绿城的支持。"

 

  已被路劲收购的天津顺驰地产老板孙宏斌,是这么多年来公开叫板过万科老大地位的两个最知名房地产商之一,另一个就是现在陷入破产传闻的绿城地产老板的宋卫平。

 

  在博文中,孙宏斌还回忆了自己与宋卫平的交情:"2007年年初就想买绿城的北京御园,看房时正好老宋视察御园,听说我在售楼处,马上过来,当时是我最低潮时,对顺驰(的)过去肯定鼓励。后因外籍身份而作罢。绿城的产品是最好的,如果价格合适,可以买。"

 

  销售数据不乐观

 

  "产品是最好"的绿城,最近在销售数据上的表现并不乐观。

 

  同策咨询研究中心昨日提供的数据显示,1-10月,绿城在沪项目玉兰花园销售量为46套,绿城玫瑰园和黄浦湾则分别销售9套和1套。

 

  对此,绿城上海玉兰花园的相关负责人昨日称,玉兰花园单价虽然近5万元,但是装修产品,其定价和所在区位的其他项目相比,价格不算很高。

 

  而同策咨询研究中心张宏伟则称,绿城今年在青岛、合肥、北京、杭州等城市成交表现都较为突出,其他区域销售相对平淡。张宏伟认为,绿城在青岛、合肥等地销售突出,不排除采取了个别城市突围市场的策略,即通过一些新盘定价较低的策略,回笼资金。

 

  前述绿城上海玉兰花园的相关负责人也称,目前绿城应对市场的主要做法,就是先跑销量,新盘项目定价较平,但已开盘项目绝对不会降价。"如果跑不动,绿城还有很好的存量土地"。该负责人并称,外界对绿城的破产之说,是无稽之谈。

 

  降价跑量之难

 

  某上市房企一位营销负责人则认为,现在的行情就是要靠刚需来跑量,而绿城的项目,购买群体多是被限购人群,靠销售跑量难度不小。至于股权出让等模式,不受限购等政策影响,可行性相对更大。

 

  中房信分析师薛建雄亦称,最好的情况是,绿城通过出售自己持有的项目股权,回笼资金来养合作开发的项目。但出售在建项目难点多,因此也有可能,绿城最终会出让绿城的股权。

 

  薛建雄还提到,宋卫平在1990年代做房产的时候,曾经因为当时经济波动的原因,面临卖不掉房子的尴尬,当时他不是降价卖房子,而是花更多的钱去把房子和社区做好,这个特征从绿城最初创办开始就已经形成。这种特征也导致绿城开发速度慢,常常缺钱,在这种情况下,绿城开始需找合作伙伴,由其他企业出土地,绿城来管理,这为绿城的大规模扩张提供基础。

 

  薛建雄指出,绿城的经营模式存在缺陷,首先是只有在市场好的时候,才能卖得动房子;其次,由于绿城的合作伙伴大多只出土地,因此降价意愿小。这就导致一旦市场遇到困境,就没有任何办法,只能硬扛。

(作者:顾菁)

 

 
 
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