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土地市场坠入深度冬眠 商业地块频现流拍[2011-11-4]

土地市场坠入深度冬眠 商业地块频现流拍

http://www.crei.cn  2011年11月4日  来源:中国证券报 

 

 

  全国楼市持续低迷,各大房企开始竞相降价出货。继龙湖、中海等开发商在上海掀起降价潮之后,万科、招商、保利也在多个城市展开行动,纷纷下调项目价格。与此同时,土地市场扑朔迷离,不少开发商在第三季度试探性抄底买地,但10月以来土地市场再次陷入低迷。

 

  业内人士认为,土地市场经过一年调整,价格逐步触底,底价成交现象在一线城市表现尤为突出。目前土地市场供需比例失衡、成交低迷,地方政府与开发商之间的博弈将愈演愈烈。预计明年地方政府土地收入将吃紧,土地供应可能放量,如果信贷政策未有松动,土地价格可能继续走低。

 

  房产巨头竞相降价

 

  中国证券报记者从金隅万科城获悉,该项目将于11月底推出的三期新房源均价为14000元/平方米,较上期房源下降3000元/平方米,比此前周边价格最低的金隅观澜时代楼盘便宜3000元/平方米左右。尽管金隅万科城的销售人员表示,14000元/平方米的三期房源位置、景观相对较差,但不少业内人士仍将其解读为万科在北京市场降价的信号。与此同时,大兴、房山、通州、顺义等郊区的最低房价也已跌至12000元-13000元/平方米。

 

  与此同时,万科在深圳的项目金域缇香,也将于11月推出均价万元左右的精装修房源,比此前的价格优惠约1000元左右,成为深圳市首个低于万元的精装修项目;深圳万科公园、惠州万科城等项目也推出不同幅度的优惠措施;招商地产在深圳的项目招商果岭,10月29日以低于区域均价数千元的价格入市。

 

  10月以来,万科、中海、龙湖、恒 大等大型房企在一、二线城市的部分项目开始降价促销,以价换量提升销售业绩,加快回笼资金,部分楼盘价格与9月相比降幅超过20%。万科管理层在一次投资者会议上表示,国内房地产市场的情况,在未来几个月里将变得更加糟糕,销售量和价格将进一步下降。

 

  与中小房企处境艰难不同,房企巨头早已开始储备现金。三季报显示,“招保万金”四家房企账面现金都较为充裕,账面资金均超过100亿元,万科账面的资金多达339亿元。其中,保利地产和金地集团的货币资金分别增长61%和21.7%,万科和招商地产的货币资金也增长7.95%和5.91%。

 

  开发商拿地意愿骤降

 

  随着土地市场价格的回归,一线城市土地市场在三季度曾出现短暂的爆发。链家地产市场研究部统计,今年前三季度,北上广深四个城市土地出让金合计2066.48亿元,同比下降8%。不过,第三季度一线城市土地成交量出现爆发式上涨,同比上涨约22.1%。以北京为例,今年第三季度总计出让61宗土地,出让金总额超过468.1亿元。而今年上半年北京只出让112宗土地,收入不足326.7亿元。

 

  在第三季度成交量增长的同时,地价依然低迷。统计显示,今年第三季度,上海市共成交经营性用地109宗,成交面积602.15万平方米,同比增加56%。不过,土地出让金不增反降,共计414.17亿元,同比减少15.68%。超过七成地块以底价成交,在三季度通过公开招拍挂成交的99宗地块中,有73宗为底价成交,11宗溢价率低于10%。

 

  地价的回归,使得开发商拿地热情曾短暂有所回升,一些资金充裕的龙头企业三季度曾试探性的抄底买地。伟业我爱我家统计显示,今年第三季度,十大品牌房企新增土地规划建筑面积1500万平方米,环比上涨1.2%,同比下降72.4%;从前三季度十大品牌房企新增土地储备区域比重来看,一二线城市呈逐季上升趋势,一线城市第三季度比重大幅攀升。

 

  但是进入10月,随着各地不断爆出楼盘大幅降价的消息,楼市下跌预期增加,土地市场再次转入冷清。10月上海出现多宗地块被撤牌的现象,开发商拿地意愿重新走低,原定于11月9日出让的4宗奉贤区南桥新城地块,因无人竞买而提前终止出让。广州市原定于11月1日公开出让18宗地块,因为开发商投资意愿不高,买家认购不足,也终止了其中广州南站12宗地块的出让。北京中原市场研究部统计,10月北京市土地总成交金额为27.78亿元,环比下降78.87%。其中,住宅用地规划建筑面积14.14万平方米,总成交金额6.61亿元,环比减少113.59亿元。

 

  商业地块频现流拍

 

  资金链紧张已经成为整个房地产行业的问题,商业地产开发也开始受到影响。10月21日,上海5宗商业地块开标,最终只有2宗地块以底价成交,另外3宗商业地块因无人申请而提前终止出让。分析师表示,这3宗商业地块流拍与近期上海叫停“个人消费类贷款购置商业地产”存在一定的关联。由于商业地块开发对自有资金要求更高,因而开发商的拿地意愿也降低。

 

  深圳、佛山等地也频频出现商业用地流拍的情况。深圳南山区后海中心区一宗商业地块就曾在6月流拍,广东佛山8月、9月曾连续出现三宗商业用地流拍。有分析师认为,目前开发商因处于年底急需回笼资金阶段而影响拿地,不论是住宅地块、商业地块,开发商都要考虑资金问题。

 

  分析人士表示,底价成交现象在一线城市表现尤为突出。一线城市土地起价高,溢价空间有限,而开发商受高库存、融资难等因素的影响,拿地积极性大打折扣。目前土地市场供需比例失衡、成交低迷,地方政府与开发商之间的博弈将愈演愈烈。

 

  与此同时,市场纷纷传言地方政府将降低拿地要求。北京市更传言拟出台土地出让新政,下调土地竞买保证金,其中住宅用地降至20%,商用地控制在10%至15%。同时,放宽付款进度,若市场反应过度冷清,将考虑降价出让。

 

  中国房地产学会副会长陈国强表示,国务院日前强调增加商品住房用地,促进房价合理调整。此举更体现出调控的针对性,即对一些地方予以警示。业内普遍预计,明年地方政府土地收入将吃紧,土地供应可能放量,如果信贷政策未有松动,土地价格仍有可能走低。

(作者:万晶)


 

 
 
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