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全国土地市场入冬 广州12幅地块因故止推[2011-11-11]

全国土地市场入冬 广州12幅地块因故止推

http://www.crei.cn  2011年11月10日  来源:广州日报 

 

 

  近日,在全国房价下降的呼声中,与楼市紧密相关的土地市场愈发趋冷。日前,广州一场“推地盛宴”风云突变。原计划当天推出的18幅地块中,位于广州南站周边的12幅地块“临阵”退缩,仅剩的6幅地块也均以底价成交。

 

  楼市的持续低迷已经对土地市场造成压力,虽然有部分开发商试探性的抄底买地,但从10月以来的情况来看,不仅是广州,全国许多城市土地市场均陷入低迷。

 

  地市这一类似2008年金融危机下的局面,会否助推楼价下行“拐点”的形成?

 

  10月成交面积环比降四成

 

  近日,广州原计划推出18幅地块,这不仅将刷新广州单日卖地纪录,也是广州南站区域的“第一拍”。令业内大跌眼镜的是,正式开拍前不到5小时,广州市国土房管局突然发出紧急公告:广州南站12幅地块因故中止出让,仅剩广州南站、天河琶洲、番禺榄核镇6幅地块独挑大梁。而当天的土地拍卖会不到10分钟便收场,6幅地块悉数以底价成交。

 

  有业内人士直言,地块延期拍卖,可能是意向买家空缺。“如果流拍,尤其是这样的集体流拍,显然是地方政府不愿看到的。但是又无人撑场,只能临时叫停拍卖。”有专家猜测,“可能是有已经勾地的开发商中途退出”。

 

  其实不仅是广州,10月以来,不仅“金九银十”宣告落空,土地市场也一片萧条。中国指数研究院周三发布的数据显示,10月,全国133个城市共成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%,同比减少37%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗,成交面积2004万平方米,环比减少37%,同比减少45%。

 

  热点城市中,10月深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无宅地现身。广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块则纷纷零成交,其中,广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津,武汉推出的15宗用地面积总计达102万平方米的地块也没有成交记录。

 

  中国指数研究院分析认为,时至年底,开发商开始着眼回笼资金,结算贷款及各种开发成本,还款压力使其对于土地市场热情大大减退,而地方政府也不得不将地块取消挂牌或延迟出让,致使成交量大幅下滑。

 

 

  溢价率10月降至今年最低

 

  成交的冷淡也影响到土地的成交价格,住宅类用地溢价率更是降至年内最低水平。

 

  国土资源部近日发布数据显示,全国主要城市地价同比、环比增幅全面回落。第三季度,全国105个主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米,居住用地地价为4518元/平方米,同比增长10.5%,较上一季度下降0.3个百分点;环比增长1.7%,较上一季度下降0.5个百分点。

 

  如果按照楼面价计算,中国指数研究院报告统计表明,10月,全国133个城市成交楼面均价为1238元/平方米,其中住宅类用地成交楼面均价为1419元/平方米,环比下降15%,同比下降4%。前10月,全国133个城市住宅类用地成交楼面均价仅7、8月高于去年同期,整体走势平稳且有下滑趋势。

 

  溢价率方面,全国133个城市也持续走低。10月溢价率仅为3%,较上月再减3个百分点,较去年同期减少28个百分点;其中住宅类用地平均溢价率为3%,较上月减少2个百分点,较去年同期减少34个百分点。前10月,全国133个城市住宅类用地溢价率在一月创下高点后,一直处于平稳下滑走势,且均低于去年同期,并在10月降至今年最低水平。

 

  而一线城市方面,链家地产市场研究部统计,今年前三季度,北上广深四个城市土地出让金合计2066.48亿元,同比也下降8%。

 

  地价的回归,使得开发商拿地热情一度回升,尤其是一些资金充裕的龙头企业三季度曾试探性的抄底买地。但进入10月,楼市下跌预期增加,土地市场再次转入冷清。
 

 

 

  卖地收入大降地方财政更吃紧

 

  土地市场的低迷使得地方政府在推地上变得谨慎,中国房地产学会副会长陈国强介绍,地方政府有意识地把住宅用地放在后面推。

 

  尽管如此,地方政府土地收入还是受到影响,导致财政吃紧。一份全国22个重点城市土地成交监测数据显示,北京、天津、上海、杭州等12个城市土地成交金额同比下滑,除北京同比减少7%外,其余城市土地出让金同比下降幅度均超过20%,其中,西安前十个月土地成交金额为28.7亿,同比降幅最大,达71%。上海前十个月土地成交金额930.43亿元,同比减少了25%。

 

  有业内人士透露,目前,很多城市年度土地出让计划都完成滞后,尤其是一些土地收入占财政收入比例较高的二三线城市,甚至出现了发不出工资的窘况。

 

  陈国强表示,在这样的情况下,部分地方会希望“以量补价”,即通过增加推出地块的数量,确保全年土地出让的收益。另外部分地方政府也开始微调土地出让政策,具体措施包括下调出让起始价、放宽付款方式等。

 

  此外,上月底国务院批准广东、浙江、上海、深圳四省市试点自行发债,缓解地方政府的财政压力。
 

 

 

  将对房价形成向下牵引作用

 

  有专家认为,与住宅市场相比,土地市场“入冬”迹象更加明显。房地产大环境不改变土地市场就难有“起色”,冷清局面也还将延续。能否迎来好转,要视下一步政策是否出现转向或者松动。

 

  在目前全国楼市的降价预期下,土地市场的冷清一定程度上构成了房价下降的客观因素。

 

  北京中原地产市场研究部总监张大伟分析说,土地市场的冷静反衬出楼市的不景气,同时,这种低迷的市场氛围又将加速房地产市场的调整,有利于“拐点”的出现。“土地价格是构成房价非常重要的要素,占20%-40%。如果土地价格下跌,将对房价形成一个有力的向下牵引作用。”



 

 
 
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